Según un artículo publicado en la Revista Inmobiliaria Breal, en Chile, el 80% de los compradores primerizos de propiedades tienen una media de edad de entre 23 y 35 años, y la mayor parte de ellos lo hacen para incrementar su pensión al momento de jubilar. Excelente decisión. Adquirir un inmueble para arrendarlo genera un flujo de “ingresos pasivos” y aumenta el patrimonio del inversionista, mientras el bien incrementa su valor en el tiempo con un bajo riesgo, pero siempre con una mirada de largo plazo, para estos efectos. ALGUNAS VENTAJAS DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA Para comparar el rendimiento de la inversión con el de las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP), en un periodo de 20 años, hemos hecho el ejercicio de invertir 150 UF en AFP y en un pie para un departamento. (150 UF podría corresponder al dinero proveniente del retiro del 10% de AFP, como ejemplo). Las AFP han mostrado una rentabilidad histórica promedio de 3,5% + UF (=> Eq. 5% anual nominal) lo que hace que esas 150 UF iniciales se transformen en 298,5 UF, generando una rentabilidad total 99% en 20 años (4,9% anual promedio), con una ganancia neta de 148,5 UF. Por otro lado, si esas 150 UF se invierten, como parte de un pie, para financiar la compra de un departamento de 2.350 UF, por ejemplo, se puede obtener un resultado de rentabilidad esperada mayor, debido al efecto apalancamiento, que consiste en considerar el tomar una deuda hipotecaria como complemento. Pero en este punto se debe tener precaución, ya que la deuda hipotecaria es un complemento de la inversión, y el inversionista es responsable ante el Banco de devolver ese dinero, por lo que lo recomendable es considerar el aportar un pie inicial lo mas alto posible. En este ejercicio, las 150 UF se sumarán como parte del pie necesario para completar el 20% (recomendado de pie), de este modo se aportará un pie inicial de 470 UF, complementando con un crédito hipotecario de 1.880 UF la diferencia. En este ejemplo se considera plusvalía cero, de tal modo de observar solamente el efecto multiplicativo del pie inicial, al liquidar la inversión en el año 20, al mismo valor de adquisición. (claro, en el periodo los dividendos fueron cancelados mediante los flujos de arriendos, lo que se da con mayor probabilidad cuando el pie es del 20% y de este modo la inversión es de menor riesgo). En este escenario, en el año 20, al vender propiedad en las misma 2,350 UF, y haber completado el pago de la deuda, se habrá generado una utilidad de 1.880 UF, que contrastado sobre el pie aportado (470 UF), se habría multiplicado por 4, otorgando una rentabilidad anualizada de un 20%. Por otro lado, invertir en renta residencial, permite acceder a otros beneficios adicionales, como son: Seguro de desgravamen, incluido en todos los créditos hipotecarios, que se convierte en un “seguro de vida”. Tasas de los créditos hipotecarios históricamente bajas, entorno al 3%, permite una proyección de ventaja financiera al lograr Cap Rate superiores al costo de la deuda. De hecho, durante la tercera semana de agosto de 2020 bajaron al 2.56%. Posible salida de la inversión mediante la venta de la propiedad, aun que se debe considerar que en periodos de crisis es un activo poco líquido. Buena perspectivas de rentabilidad gracias al arrendamiento (UF+ 4.5% o superior). Como la inversión se realiza en UF, se encuentra protegida de las dinámicas inflacionarias. Fuente : https://develop.cl/ Rafael Gana Koporcic